新华网济南6月23日电（郭绪雷 王嘉）“海景房”如何去库存，是当前一个热点话题。而最早开发“海景房”的乳山银滩，早就开始了去库存的努力和探索。
从六年前开始，乳山就先行一步，推出了一揽子计划，叫停传统意义的“海景房”开发避免增加新库存，通过转型发展健康产业消耗存量房产，并着力解决房产空置率高的问题。通过几年的努力，乳山银滩常住人口每年以1万多人的速度增长。
海景房为什么“半年闲”？
“原本在银滩买房子是为了夏季度假，每年从福建三明跑过来住上一两个月。可如今我改变主意了，小区内有健身房、餐厅、干洗店、蛋糕房，小区外有连锁超市、老年大学、公交站点，生活方便，我打算在银滩定居。”3月14日，家住乳山银滩金鼎银龙湾小区的陈春梅说。
据开发商尹刚介绍，小区业主多来自福建、江西、四川、湖南等地，他们购房主要目的是旅游和养老，因此每年夏秋两季是业主居住的高峰期，入住率能达到70%，而冬季仅20%左右。为增加人气，金鼎公司投资5000多万元对楼盘进行了改造，增设了大型购物中心、健康养生中心、餐饮中心、娱乐中心等，将部分楼盘改造成养生度假公寓，这些措施让小区受到了购房者的青睐，也增加了小区常住人口数量，春节留下来过年的业主就有近百人。
十余年前，正是房地产开发建设的黄金期，地处胶东半岛南海岸的乳山凭借得天独厚的自然条件吸引了全国各地开发商，建起了大批海景房。 与其他多数地区待售房产面积大而造成的库存高有所不同，银滩海景房出售率达90%以上，需要解决的是冬季空置率高的问题。
而造成银滩海景房“半年闲”的原因是多方面的：有的业主购房仅为投资，只等恰当时机出手；有的业主购房主要用于退休之后养老，造成暂时闲置；有的业主为夏秋度假使用，造成其他季节闲置；有的业主受异地医疗报销难等相关国家民生政策的限制，不方便久居；银滩配套设施还有进一步完善的地方，部分居民不愿常年居住。

盘活存量加强配套
如何降低空置率？对已售房产，乳山“盘活存量”，引导开发企业引进专业养生养老机构，通过整栋返租、统一改造，与专业酒店管理公司、健康公司和物业服务公司联合经营等方式，消耗因用来投资或短期度假而造成的整栋或大部分空置的楼房。乳山还引导部分有能力、有条件的企业与养老机构合作，以产权度假公寓和分权式度假酒店的形式，进行异地互动养老，最大限度放大环境优势，增加客源。
乳山将银滩定位调整为新城区，按照城区的标准逐步完善区域内基础设施配套和社区服务。在“硬件”建设上，乳山先后在银滩投资50亿元，完善水、电、路、暖、气、污水处理等基础设施，实施了公交一体化，新建了二级乙等综合性医院、省级规范化九年一贯制学校，引进了10余家连锁商超。
做优增量产城联动
与盘活存量、消减库存同步，乳山叫停传统意义上的“海景房”开发，新的房产开发项目若无养生养老配套设施，一律不予审批。
对在建或建而未售的房产，乳山“做优增量”，引导房地产开发企业告别传统“盖房卖房”的简单粗放式开发思路，让开发商调整建设规划或进行改造，配套配餐中心、医疗护理、文化娱乐等功能设施和生活照料、专业护理等养老服务，打造养生养老小区；对因资金链断裂、短缺等原因造成的部分房产烂尾，乳山积极扶持和引进资本接手房地产公司盘活烂尾资产，从根源上降低生成新库存的概率。
目前，乳山已经盘活了银龙湾、海晶城等楼盘，建设了香港平远国际城、东方国际养生园等健康养生养老社区，形成了专业机构、社区居家、医养结合、异地互动等多种养生养老发展模式。
从长远来看，消化闲置房产还需要寻找产业支撑。只有聚集起大量产业人口，才能最大限度增加银滩常住人口，也才能实现产城良性互动。时下一批贴着“健康”标签的新医药、生物科技等项目在乳山银滩周边聚集，它们依靠银滩度假区优势，借机发展养生产业，打造健康养生配套产业基地，为乳山的养生产业及旅游产业发展配套。 抢抓中韩自贸区地方经济合作示范区建设机遇，乳山在南部沿海，以包含银滩在内的滨海新区全域为载体，发展健康产品制造和健康服务业两大产业。随着产业发展、大批产业工人的入驻，银滩房产入住率低的问题有望得到逐步解决。